Was ist eine Ferienimmobilie?
Eine Ferienimmobilie wird herkömmlich als Immobilie bezeichnet, welche nur zu Ferien- oder Saisonzeiten genutzt wird. Aus dieser eingeschränkten Nutzung ergeben sich unterschiedliche wirtschaftliche und rechtliche Folgen, die untenstehend noch detaillierter behandelt werden.
Ist eine Ferienimmobilie eine sinnvolle Kapitalanlage?
Die Ferienimmobilie ist eine Immobilie und als solche inflationsgeschützt und krisenfest. Wie andere Immobilien auch, hängt deren Qualität vom Standort, der Größe und Ausstattung der Immobilie und – speziell bei Ferienimmobilien im buy to let Modell – von der Qualität des Betreibers ab.
Was ist eine touristische Widmung und welche Folgen hat sie?
Ferienimmobilien werden meist auf Liegenschaften errichtet, welche touristisch gewidmet sind. Mit dieser Widmung ist der Eigentümer verpflichtet, die auf der Liegenschaft errichteten Baulichkeiten touristisch zu nutzen. Mit dieser Vorschrift soll verhindert werden, dass sogenannte „kalte Betten“ entstehen. Ferienimmobilien nutzen bestehende Infrastrukturen der örtlichen Gebietskörperschaften und sollen dauerhaft – wenn auch eingeschränkt auf Saisonzeiten – einem wechselnden Gästekreis zur Verfügung stehen, offen gehalten und touristisch verwendet werden.
Kann ich meine eigene Immobilie als Ferienimmobilie nicht selbst nutzen?
Bei einer Ferienimmobilie sind Sie unternehmerisch tätig und nutzen Ihre Liegenschaft im Rahmen des Unternehmens, über welches die Ferienimmobilie betreut wird.
Was ist das Buy-to-let-Modell, wie funktioniert es?
Ferienimmobilien werden immer öfter in Form eines sogenannten „Buy-to-let-Modells“ abgewickelt. Bei diesem Geschäftsmodell erwirbt der Eigentümer einer Immobilie (meist ein Appartement, eine Ferienwohnung oder auch ein Hotelzimmer) und wird als solcher in das örtliche Grundbuch eingetragen. Die Vorteile der Käuferseite liegen in der Liegenschaft als Kapitalanlage, der Möglichkeit, diese Immobilie selbst zu nutzen und schließlich darin, Einnahmen aus einer Nutzung der Immobilie durch Gäste zu lukrieren, dies als touristische Vermietung über den Betreiber.
Brauche ich einen Hotelbetreibers?
Dem Betreiber der Immobilie obliegt es, alle Vorkehrungen zu treffen, welche zur Erzielung von Erlösen aus der Vermietung erforderlich sind, beginnend mit einem (internationalen) Marketing einschließlich der Erstellung einer dazugehörigen Werbeplattformen über die Bewirtschaftung und Administration der einzelnen Einheiten und Abrechnung der Einnahmen mit den Eigentümern bis zur Gästebetreuung vor Ort. Die Aufgabe des Hotelbetreibers ist eine äußerst umfangreiche und verantwortungsvolle.
Die Planet-Gruppe kann auf eine vieljährige Erfahrung als Hotelbetreiberin zurückgreifen, da sie bereits seit mehr als 12 Jahren das Appartementhaus LAMA in Lech betreut.
Investiere ich in einen Hotelbetrieb?
Der Besitzer einer Ferienimmobilie investiert nicht in einen Hotelbetrieb, sondern in eine Hotelimmobilie, in deren Grundbuch er eingetragen wird. Die Betriebs- und Hotelführung obliegt dem Betreiber. Aus der Hotelführung erwachsen dem Eigentümer der Ferienimmobilie keine wie immer gearteten Pflichten und Verbindlichkeiten.
Bin ich zum Vorsteuerabzug berechtigt?
Ein Vorteil einer Ferienimmobilie ist der Umstand, dass die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden kann, was die Anschaffungskosten der Immobilie um den Umsatzsteuerbetrag reduziert.
Welche Rendite kann ich erzielen?
Kapitalanleger sind bestrebt, mit ihrer Geldanlage Erträge zu erzielen. Das Erreichen dieses Ziels wird in Zeiten niedriger Zinsen immer schwieriger, was die Geldanlage in Immobilienform attraktiver macht. Ist die Immobilie zudem in einer attraktiven Region angesiedelt, ist der Vorteil des Investors nicht nur in einer laufenden Rendite gelegen, sondern erzielt er auch eine Wertsteigerung aus der Immobilie selbst.
Hohe Rendite-Versprechen sind meist genauer zu hinterfragen. Entscheidend ist die dauerhaft erzielbare Netto-Rendite, somit der Betrag, welcher dem Investor nach Abzug aller Ausgaben verbleibt.
Wie wird ein Kauf abgewickelt?
Liegenschaftskäufe und -verkäufe werden in Österreich üblicherweise über Rechtsanwälte oder Notare abgewickelt. Meist geht dem eigentlichen Kaufvertrag ein Kaufanbot voran, mit welchem die wesentlichen Parameter verbindlich fixiert werden. In weiterer Folge wird ein detaillierter Kaufvertrag ausgearbeitet.
Ist mein Geld sicher?
Die Gesetze in Österreich sehen strenge Regelungen für die Abwicklung von Kaufverträgen vor. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt über ein Treuhandkonto, welches über den beauftragten Notar oder Rechtsanwalt eingerichtet wird. Auszahlungen an die Verkäuferseite dürfen nur erfolgen, wenn das Eigentumsrecht der Käuferseite lastenfrei ins Grundbuch eingetragen werden kann, der Kaufpreis insolvenzgeschützt ist und zudem das zukünftige Eigentum der Käuferseite im Grundbuch vorgemerkt ist.
Ist der Erwerb der Liegenschaft über eine österreichische Gesellschaft möglich?
Es kommt nicht selten vor, dass der Kauf einer Ferienimmobilie über eine inländische Zweckgesellschaft abgewickelt wird. Voraussetzung ist, dass diese Gesellschaft ihren Geschäftssitz innerhalb der EU hat. Ob der Gesellschafter auch EU-Bürger sein muss, hängt vom Einzelfall ab und ist im Detail zu prüfen.
Kaufe ich einen Plan oder eine fertige Wohnung?
Wenn Sie sich für unser 3-Seenhaus interessieren, kaufen Sie nicht einen Plan, sondern eine bezugsfertige Einheit. Sämtliche Zimmer und Appartements sind für den Gast nutzerfertig hergestellt. Der Kauf eines fertigen Objektes erhöht selbstverständlich die Sicherheit des Investors, zumal der gesamte Risikobereich bis Baufertigstellung eliminiert ist.
Welche Steuern sind in Österreich zu bezahlen?
Beim Erwerb einer Immobilie in Österreich fallen folgende Kosten und Gebühren an:
Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises einschließlich Nebenleistungen
Gebühr für die Grundbuchseintragung: 1,1 % des Kaufpreises einschließlich Nebenleistungen
Fällt beim Kauf eine Vermittlungsgebühr an?
Die Kosten und Gebühren aus einer Vermittlung der Liegenschaft betragen in Österreich üblicherweise 3 % der Kaufsumme.
Wie hoch sind die Transaktionskosten insgesamt?
Neben der vorangeführten Vermittlungsgebühr in Höhe von 3 % sind die Vertragserrichtungs- und Treuhänderkosten in Höhe von 2 % der Kaufsumme zu berücksichtigen, weiters allfällige Gebühren aus der Finanzierung, sollte im Zusammenhang mit der bankmäßigen Bearbeitung im Grundbuch der Liegenschaft eine Hypothek einzutragen sein. In diesem Fall fallen zusätzlich 1,2 % der Pfandsumme als Gebühr an.
Kann die Finanzierung über ein österreichisches Kreditinstitut abgewickelt werden?
Es ist ohne weiteres möglich, die Finanzierung der Ferienimmobilie über ein österreichisches Kreditinstitut abzuwickeln. In welcher Höhe Fremdmittel zugezählt werden können, hängt von der Bonität des Anfragenden und von der Qualität der Immobilie ab.
Wir sind Ihnen selbstverständlich bei der Finanzierung behilflich. Nachdem wir seit vielen Jahren im Immobilienbereich tätig sind, können wir auf unsere bewährten Netzwerke zurückgreifen.
Wann erfolgt die Übergabe eines Appartements an die Käuferseite?
Die Übergabe des Appartements an den Investor erfolgt prinzipiell nach Zahlung des Kaufpreises auf das Konto des für die Vertragsabwicklung zuständigen Treuhänders.
Welche Gewährleistungsansprüche stehen mir zu?
Die Rechte von Käufern einer Liegenschaft sind in den österreichischen Gesetzen im Detail geregelt. Prinzipiell hat der Verkäufer einer Immobilie für die Dauer von 3 Jahren Gewähr für die Mängelfreiheit des Objektes zu leisten.
Wie ist mein Eigentum im Grundbuch strukturiert?
Das 3-Seen-Haus wird letztlich im Eigentum mehrerer Miteigentümer stehen; diesen werden bestimmte Einheiten zugewiesen. Dieser Vorgang wird als Begründung von Wohnungseigentum bezeichnet. Wohnungseigentum ist somit das Recht, eine bestimmte Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber auch frei zu verfügen.
Gibt es einen Hausverwalter, wer bestellt ihn?
Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes obliegt die Verwaltung den Miteigentümern und werden diese durch einen Hausverwalter vertreten. Im konkreten Fall bestellt der Hotelbetreiber den Hausverwalter; diesem obliegt es, das Gebäude im Außenverhältnis zu verwalten und Aufwendungen auf die Liegenschaft gemäß den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes auf die verschiedenen Eigentümer aufzuteilen.
Was sind Liegenschaftsaufwendungen und wie hoch sind sie?
Prinzipiell werden die gesamten Betriebskosten eines Gebäudes proportional (im Verhältnis der Miteigentumsanteile) unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt. Die Anteile am Miteigentum korrespondieren üblicherweise mit der Größe einer Wohnung. Der genaue Betriebskostenanteil wird über einen Sachverständigen im Zuge der Erstellung des Nutzwertgutachtens ermittelt.
Gewisse Positionen, wie z.B. die Kosten für Heizung, Wasser und Strom, werden nicht nach Anteilen abgerechnet, sondern nach dem jeweiligen Verbrauch, gemessen über die in den Einheiten befindlichen Messgeräte. Die Liegenschaftsaufwendungen umfassen im Wesentlichen folgende Positionen: Heizung, Abwasser, Strom und Beleuchtung für die allgemeinen Bereiche , Abfallentsorgung, Gebäudeversicherung, Hausmeister , Schneeräumung, Reinigung der allgemeinen Bereiche , Schornsteinfeger , Heizungswartung , Aufzugswartung, Instandhaltung der allgemeinen Bereiche , Internet, (Kabel)fernsehen, Tilgungsrücklage für künftige Instandhaltung, Wartung anderer technischer Einrichtungen.
Die Liegenschaftsaufwendungen werden von uns mit ca. € 6 pro m² des Appartements/Monat geschätzt und in dieser Höhe als Vorauszahlung vorgeschrieben. Die Abrechnung erfolgt auf das Ende des Wirtschaftsjahres. Im Hinblick darauf, dass wir saisonal tätig sind, läuft unser Wirtschaftsjahr vom 1.6 bis 31.5 eines jeden Jahres.
Wie hoch ist der Anteil des Hotelbetreibers?
Damit der Eigentümer seine Ferienimmobilien genießen kann, benötigt er einen Hotelbetreiber, welcher ihm alle Aufgaben abnimmt, welche für die Administration einer Hotelimmobilie notwendig sind. Der Betreiber der Ferienimmobilie kümmert sich um die Instandhaltung, die Wartung, die Vermarktung sowie touristische Vermietung des Ferienappartements, die Abrechnung, die Gästebetreuung und vieles andere mehr.
Der Leistungsumfang des Hotelbetreibers ist in den Verträgen im Detail geregelt. Das Entgelt des Betreibers besteht in einem Anteil an den Erlösen aus der Vermietung der Appartements.
Prinzipiell hängt der Anteil des Hotelbetreibers wesentlich davon ab, welche Dienstleistungen er im Detail erbringt. Je höher der Dienstleistungsanteil des Hotelbetreibers, desto höher die Provision, welche er für die Erbringung seiner Leistungen benötigt. Umgekehrt erhöht der Dienstleistungsanteil des Hotelbetreibers die Einnahmen aus der Vermietung und rechtfertigt dies einen höheren Anteil des Betreibers an den Gesamteinnahmen.
Mietenpool
Um eine faire Aufteilung sämtlicher Erlöse aus der Vermietung der Appartements zu gewährleisten, vereinbaren die Wohnungseigentümer und Investoren die Bildung eines Mietenpools. Sämtliche Aufwendungen auf das 3-Seen-Haus und sämtliche Einnahmen aus der Vermietung werden über diesen Pool abgewickelt. Der Anteil des einzelnen Investors betreffend das ihm zugeordnete Appartement an der Verteilung der Aufwendungen und Erlöse wird vorab festgelegt und orientiert sich am Verhältnis der Wochenpreise für die einzelnen Appartements zum Wochenpreis aller Appartements. Somit ist sichergestellt, dass im Einzelfall nie vermeidbare Auslastungsunterschiede ausgeglichen werden.
Wer übernimmt die Abrechnung der Mieterlöse?
Die Abrechnung der Gästeeinnahmen erfolgt über eigene Hotelprogramme. Um die Abrechnung zwischen Hotelbetreiber und Investor zu vereinfachen, wird die zwischen Hotelbetreiber und Investor getroffene Honorarvereinbarung in diese Hotelprogramme implementiert. Auf diese Art und Weise kann die Abrechnung für jeden Gast im Detail sichtbar gemacht und nachvollzogen werden.
Mit welchen Mieterlösen kann ich rechnen?
Wir dürfen Sie zu dieser Frage auf die Detailkalkulationen verweisen. Unsere Prognosen gründen sich auf den Recherchen zum Schigebiet Kühtai und fußen insbesonders auch auf unseren eigenen Erfahrungen aus dem nunmehr mehrjährigen Betrieb des Jagdschlosses Kühtai. Die Entwicklung ist eine äußerst erfreuliche und zeigt, dass wir mit unserer Art und Weise, ein Hotel zu führen und zu präsentieren, richtig liegen.
Brauche ich für meine österreichische Immobilienanlage einen österreichischen Steuerberater?
Im Hinblick darauf, dass die steuerlichen Gepflogenheiten in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich sind, macht es Sinn, die steuerlichen Belange im Zusammenhang mit Ihrer Ferienimmobilie über einen österreichischen Steuerberater prüfen zu lassen. Auch diesbezüglich sind wir gerne bereit, Sie zu unterstützen und können wir auch zu diesem Punkt auf unser langjähriges und umfangreiches Netzwerk zurückgreifen.
Eigennutzung und Spontanurlaub
Damit Sie Ihre Ferienimmobilie den Ländergesetzen folgend nutzen, hat diese Nutzung so zu erfolgen, wie ein (touristischer) Gast Ihr Appartement nutzt, nämlich für eine zeitlich beschränkte Dauer zum Zweck der Verbringung seiner Ferienzeit. Damit Sie Ihr Appartement in diesem Umfang auch für sich selbst nutzen können, bedarf es einer rechtzeitigen Mitteilung an den Hotelbetreiber, damit dieser Ihnen Ihr Appartement freihalten kann. Spontanurlaube im eigenen Appartement sind daher nur möglich, wenn Ihr Appartement zufällig frei ist oder es dem Hotelbetreiber möglich ist, ein anderes Appartement zu organisieren oder der Hotelbetreiber es vermag, eine bereits getätigte Buchung so umzulegen, dass Ihr Appartement wieder frei wird. Prinzipiell ist es aber so, dass es Aufgabe des Hotelbetreibers ist, Ihr Appartement bestmöglich zu verwerten, was es notwendig macht, eine Eigennutzung frühzeitig bekanntzugeben.
Muss ich für den Aufenthalt in meinem Appartement Miete zahlen?
Welches Entgelt für eine Eigennutzung an den Betreiber zu zahlen ist, hängt von den Vereinbarungen zwischen Investor und Hotelbetreiber ab. Prinzipiell ist es so, dass die Betreiberkosten über das Jahr gerechnet werden und unabhängig sind davon, wer konkret ein Appartement nutzt. Die Miete ist aber naturgemäß eingeschränkt auf den Aufwandersatz des Betreibers, zumal ein darüber hinausgehender Betrag ohnehin im Innenverhältnis wieder an den Investor zurückflösse.
Das Thema Eigennutzung und Entgelt bei Eigennutzung ist im Detail und für den Einzelfall abzuklären; es geht dabei letztlich um die Einhaltung landesgesetzlicher Vorschriften und steuerlicher Bestimmungen zur Vorsteuerabzugsberechtigung und anderes mehr.